Главный строитель Москвы попытался лично остановить падение цен на жилье

Не надо ждать, пока жилье подешевеет в 2-3 раза, нужно покупать его прямо сейчас, заявил первый заместитель мэра столицы Владимир Ресин в эфире радиостанции «Эхо Москвы». В общем, все «кто нуждается в жилье, и у кого есть свободные деньги, не ждите», срочно бегите на рынок, посоветовал московский чиновник.

Если не сможете найти и договориться с теми, кто продает, пожалуйста, можете обращаться в комплекс строительства, и мы поможем вам приобрести жилье по тем ценам, которые вас будут устраивать и будут справедливы, предлагает столичный вице-мэр. Цены на квартиры уже снизились, констатировал он, и спрос на недвижимость растет. И привел в пример район Марфино, где «продажа квартир идет по 90 тыс. за квадратный метр, и на них очередь из москвичей стоит».

Впрочем, московские власти уже не в первый раз обращаются с призывом покупать жилье «пока подешевело», а цена метра продолжает идти вниз. Но даже при этом реальных сделок на рынке жилья происходит очень мало. И дело здесь даже не в цене, а в том, что московское предложение на «первичке» начиная с 2007 года составляют в основном квартиры «бизнес-класса», а народу нужен «эконом». Конечно, «пилотный» проект московского правительства в Марфино, где в 10 построенных домах из 14 все квартиры уже распроданы, а на единицы в оставшихся люди занимают очередь, можно приводить в пример сколько угодно. Однако при этом стоило бы пояснить, сколько еще в Москве строится или построено подобного жилья. Но об этом московское правительство умалчивает.

Существующего объема предложения жилья в Москве хватит до 2011 года, считают специалисты рынка. И это без учета новостроек, которые еще будут сдаваться. Дефицит - это не когда товара становится меньше, а когда платежеспособный спрос превышает предложение, объясняют эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН). По их мнению, объемы строительства в столице даже в условиях кризиса могут упасть максимум вдвое, а платежеспособный спрос на недвижимость уже снизился в разы. Но главное, что сейчас рынок покинули все инвестиционные и ипотечные покупатели, которые и толкали его вверх.

По данным экспертов ИРН, за время кризиса цены на квадратные метры в Москве упали почти на треть - как после дефолта 1998 года. И это не смотря на то, что жилье в столице оценивается в долларах, которые выросли к рублю почти на 40%. В начале нынешнего года метр терял по 2-3% цены каждую неделю, несмотря на регулярные призывы московских властей покупать дешевеющее жилье. В результате этого, с января по август, средняя стоимость жилья в столице на первичном и вторичном рынках снизились на 16,6% в долларах и на 9,2% в рублях.

Сейчас цены на жилье замерли на месте, средняя стоимость метра составляет 136,7 тыс. рублей, и 3,86 тыс. в долларах. Но окончание снижения вовсе не означает, что цены начнут расти, считают в ИРН - они могут оставаться «стабильными» продолжительное время. Причина в отсутствии реальных сделок на рынке, которое объясняется неплатежеспособным спросом большинства желающих улучшить свои жилищные условия.

А ипотечная программа «доступное жилье» фактически прекратила свое существование – по причине отсутствия кредитования. Банки не хотят и не будут в условиях мировой неопределенности давать деньги в долг гражданам, и ни правительство, ни Центробанк насильно заставить их это делать не сможет. А пока покупатели будут продолжать думать, какая цена является справедливой, стоимость предложения обязана снижаться – по закону рынка. И вся эта «наглядная агитация» московских властей направлена исключительно на психологический эффект – покупай, а то опоздаешь. В принципе, их можно понять, ведь многие столичные чиновники имеют «личный интерес» в строительном бизнесе, а терпеть убытки кому понравится.

О том, что падения цен на жилье «больше не будет», московский вице-мэр начал говорить еще в феврале. Ждать обвала цен - утопия, из-за остановки строительства на рынке может образоваться дефицит предложений, который через полгода приведет к резкому всплеску цен на квартиры, утверждал Ресин. И советовал всем желающим не откладывать покупку квартиры.

В конце июля к этой «рекламе» подключился и глава Сбербанка Герман Греф, который заявил, что цены на жилье достигли своего дна, в дальнейшем будет их рост. И тоже пообещал помочь все нуждающимся с покупкой жилья – банковскими кредитами. А в августе стоимость метра упала еще на 3,2%.

Что же будет дальше? Своими соображениями на эту тему с читателями «Свободной прессы» поделился зампредседателя комитета по собственности Госдумы Евгений Богомольный:

«Московский рынок достаточно политизирован, администрирован и прочее, поэтому снижение цен коснулось его больше всех. В начале года правительство заявило о выделении порядка 440 млрд. рублей для оживления государственного рынка жилья, но по цене не более 30 тыс. рублей за квадратный метр. Строительный рынок долго будоражило, но сейчас регионы выходят на этот уровень цен и спокойно работают с государством. Конечно, до 30 тыс. рублей цены не опустились, но квадратные метры по 60-65 тыс. рублей в регионах появляются. Учитывая все эти факторы, делать какой-то реальный прогноз очень сложно, а то, что говорят участники рынка, очень приближенно. Здесь есть много нерыночных факторов, которые тоже надо учесть. К тому же, рынок недвижимости у нас очень закрытый, и если приходит покупатель с наличными, то ему могут продать квартиру на 10%-20% дешевле, но никакая статистика этого не заметит. Однако, судя по тому, что дна падения российская экономика все же достигла, если вместе с ней оживет стройка, и начнет работать ипотека, движение вверх будет. Но в ближайшие месяцы небольшое снижение цен, на мой взгляд, все же произойдет».

В начале сентября осеннюю волну снижения прогнозировал и член совета Российского союза строителей Евгений Ермолаев. По его словам, нижний порог рыночной цены квадратного метра в Москве может снизиться до 60-70 тыс. рублей – до уровня инвестиционной себестоимости жилья для застройщика.

Так или иначе, но кроме внутренних условий для роста цен на жилье, существуют и внешние причины. И главная из них – мировая цена нефти. Не зря бум квартирных цен на российском рынке совпал с «суперростом» барреля нефти до 142 долларов за «бочку». Ведь именно нефтедоллары, приходящие в страну, подпитывают строителей и дают покупателям «сверхприбыли», которые они инвестируют в жилье.

Кстати, именно поэтому в период нефтяного бума - начиная с 2007 года – элитные многоэтажки практически вытеснили «эконом-класс» с первичного рынка жилья. Ведь инвесторам в строительство гораздо выгоднее построить «бизнес-класс», разом «зарыв» в его фундамент сотни миллионов долларов, чем делить их по частям на «панельки». А «элитные» покупатели – инвесторы, которых в Москве не более 5%, готовы покупать эти квартиры по любой себестоимости, пока их цены обещают расти.

Именно поэтому в период роста цен появилась такая «фишка», которая из столицы перекочевала в регионы – продавать квартиры «без отделки», то есть – одни голые стены, без пола и сантехники. Какая разница инвестору, если для него такая квартира обойдется дешевле, а строители могут по-быстрому сляпать дом и перейти к следующему.

Но сейчас цена нефти весьма неустойчива. Конечно, она выросла почти вдвое, но обещает упасть. Грандиозное падение цен на нефть заставило финансовые власти осознать величину спекулятивной составляющей на рынках энергоносителей, поскольку объяснить подобные темпы снижения фундаментальными показателями нельзя. В результате сейчас контролирующие органы США стремятся подавить деятельность спекулянтов на рынке, и к концу текущего года изменение политики регуляторов способно вызвать падение цен на нефть до 50 долларов за баррель, полагает старший аналитик по сырьевым рынкам Commerzbank Юджин Вайнберг.

В течение ближайших шести месяцев ожидается «нисходящая коррекция» мировых цен на нефть, вторит ему вице-премьер Алексей Кудрин. По его прогнозам, «в долгосрочной перспективе» средняя цена на нефть тоже опустится до 50 долл. за баррель. В последнее время цена на нефть росла, при этом мировой спрос на нее падал. Кудрин объяснил это парадоксальное явление тем, что мировые центробанки «влили» деньги в национальные экономики, стимулируя таким образом спрос на товары. А когда ФРС и другие центробанки начнут выводить лишние деньги с рынка, опасаясь инфляции, все это «веселье» закончится. А это значит, что валютный ручеек, который робко начал поступать на отечественный рынок, снова пересохнет. На какие деньги тогда будут расти наша экономика, строительный рынок и цены на жилье?

Фото [*]